Veerkracht in het corporatiebezit

Omschrijving

RIGO heeft in opdracht van Aedes onderzoek gedaan naar de instroom van kwetsbare groepen en de ontwikkeling van de leefbaarheid in het corporatiebezit. Daarvoor zijn analyses uitgevoerd op de WBO/WoON-reeks vanaf 1998 en zijn op laag schaalniveau gegevens over de ontwikkelingen in (delen van) buurten in beeld gebracht. Er is gebruik gemaakt van de CBS-microdata en van gegevens uit de Leefbaarometer en de WoonZorgwijzer. Aanvullend zijn interviews gehouden met corporaties die actief zijn in buurten waar instroom van kwetsbare groepen juist wel of juist niet heeft geleid tot vermindering van leefbaarheid en zijn met corporatiestrategen oplossingsrichtingen in beeld gebracht.

Groter aandeel laagste inkomens

Het aantal woningen in het bezit van corporaties is sinds eind jaren negentig afgenomen, de sociale voorraad zelfs met 20%. In die kleinere voorraad is de instroom van middeninkomens en hogere inkomens sterk afgenomen. Tegelijkertijd is het aantal instromers met een zeer laag inkomen in absolute aantallen ongeveer gelijk gebleven. Door die veranderende instroom wonen er sinds 2006 meer mensen met een (erg) laag inkomen in corporatiewoningen dan mensen met een middeninkomen of een hoog inkomen. En die veranderende verhouding lijkt zich de komende jaren verder door te zetten.

Meer kwetsbare huishoudens

Nieuwe bewoners hebben niet alleen overwegend een laag inkomen, zij zijn ook vaker laagopgeleid en hebben vaker te maken met psychische problemen, fysieke gezondheidsproblemen of met een licht verstandelijke beperking (LVB). De dalende gezondheidsbeleving van de bewoners van corporatiewoningen - ook in de populatie jonger dan 65 jaar - is een opvallend bewijs van de toegenomen kwetsbaarheid van deze populatie. Toename van problemen De kwetsbare groepen hebben een verminderde zelfredzaamheid. Velen hebben zorg, ondersteuning of begeleiding nodig. Maar door hun verminderde zelfredzaamheid zijn ze vaak ook minder goed in staat om anderen bij te staan. Daardoor neemt ook de zogenaamde ‘samenredzaamheid’ in corporatiebuurten af. Tegelijkertijd met de toename van kwetsbare groepen, neemt ook de overlast van buren (en buurtgenoten) toe in het corporatiebezit. Ook problemen met schulden, verslaving en agressief gedrag komen vaker voor, terwijl de sociale cohesie afneemt.

Leefbaarheid onder druk

De leefbaarheid (op basis van de Leefbaarometer) heeft zich in de corporatiebuurten (buurten waar meer dan twee derde van de woningen in het bezit is van corporaties) lang gunstig ontwikkeld – zelfs gunstiger dan gemiddeld in Nederland. Sinds 2012 is hierin een kentering opgetreden en gaat de leefbaarheid er achteruit. De negatieve ontwikkelingen doen zich daarbij in sterkere mate voor in de buurten waar de leefbaarheid al minder goed is. In deze gebieden lijkt een negatieve spiraal te ontstaan en neemt de omvang en de complexiteit van de problemen verder toe. 

Oorzaak en gevolg

Dat zowel het aantal kwetsbare huishoudens als de overlast toenemen, is niet toevallig. De instroom van de laagste inkomens lijkt op zichzelf niet het probleem. Maar waar die huishoudens met de laagste inkomens mensen zijn met psychiatrische problematiek, met een LVB of mensen zonder werk, is er wel een directe relatie met de toename van overlast en de verslechtering van de leefbaarheid. Dat statistische verband blijft overeind, ook als rekening wordt gehouden met gebruikelijke alternatieve verklaringen zoals de ontwikkeling van het aandeel goedkope woningen in een buurt.

Ruimtelijke verschillen

Het gevolg van de geschetste ontwikkelingen is een verder toenemende tweedeling tussen corporatiebuurten aan de ene kant en de rest van Nederland aan de andere. In de corporatiebuurten neemt het aandeel kwetsbare groepen sterk toe en dus ook de problemen die daarmee samenhangen, terwijl dat elders niet speelt. Door herstructurering zijn er beduidend minder van deze echte corporatiebuurten dan voorheen. Maar in de resterende corporatiebuurten, waar ruim anderhalf miljoen mensen wonen (in ca. 780.000 woningen), neemt de cumulatie van problemen toe, terwijl ze elders afnemen.

Resultaat van beleid

De beschreven trends zijn het gevolg van het (landelijke en lokale) beleid van de afgelopen decennia waarin is ingezet op een kleinere sociale huursector die meer doelmatig wordt ingezet ten behoeve van de huisvesting van de doelgroep van beleid. Met tal van elkaar opvolgende beleidsmaatregelen, waaronder het toewijzingsbeleid, is de sociale huursector geworden tot het domein van de laagste inkomens. Daarnaast zijn de goedkoopste woningen mede door het economisch denken en handelen dat gemeengoed is geworden - meer geconcentreerd geraakt in een beperkt aantal buurten. Het resultaat is dat in die goedkope buurten een toenemende concentratie van mensen die weinig te kiezen hebben is ontstaan. Door extramuralisering zijn dit ook steeds meer kwetsbare groepen. De Woningwet is te zien als een voorzetting (of aanscherping) van dit beleid. Daarmee is er dus ook het risico dat de problemen in de corporatiebuurten verder zullen toenemen.

Verschillen tussen buurten

Ondanks de algemene trends, zijn er ook corporatiebuurten waar de instroom van kwetsbare groepen niet samengaat met een vermindering van de leefbaarheid. In buurten waar het goed gaat – zo komt naar voren uit interviews - wordt daar actief op gestuurd. Door een combinatie van investeren in de kwaliteit van de sociale voorraad, differentiatie in de buurt, sturen op de instroom (screening), afspraken met zorgpartijen over begeleiding bij uitstroom uit de GGZ (passende woonvormen, begeleiding) én met sociaal beheer worden de problemen in die buurten beheersbaar gehouden. Dat vraagt echter wel wat van de corporaties én van de (samenwerking met) andere partijen die in de buurten actief zijn zoals de gemeente, sociale wijkteams en zorginstellingen. De belangrijkste belemmeringen die door corporaties worden ervaren bij het leefbaar houden van de corporatiebuurten zijn lokale afspraken over minimale aantallen betaalbare woningen, slechte samenwerking met gemeenten en zorgpartijen over de uitstroom uit de GGZ, de strikte scheiding Daeb/niet-Daeb en de strikte handhaving door de AW van de normen rond passend toewijzen.